Главная страница -> Ипотека -> Ипотека сегодня: вопросы, которые волнуют всех

Ипотека сегодня: вопросы, которые волнуют всех

Ипотека сегодня: вопросы, которые волнуют всех

Рынок жилищного строительства Санкт-Петербурга активно развивается. Вряд ли сегодня можно выделить какой-либо микрорайон города, в котором бы не шла полным ходом стройка жилого дома. Компании-застройщики отвечают на спрос со стороны покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия.

Возросший интерес к первичному рынку неизбежно приводит к его развитию – появляются новые услуги, направленные на упрощение процесса покупки квартир в строящихся домах, делающие саму покупку более доступной для широкого круга покупателей. Одним из основных таких инструментов сегодня стало ипотечное кредитование. Все большее число банков предлагают ипотечные программы, растет конкуренция банковских продуктов. Тем не менее, среди людей, планирующих приобретение жилья, все еще существует большой процент тех, кто относится к ипотеке с недоверием, предпочитая занимать деньги у знакомых или покупать квартиру в рассрочку.
Так что же, все-таки, такое – ипотека – и стоит ли рассматривать ее всерьез? Мы постарались собрать воедино вопросы, волнующие покупателей квартир, и дать на них правдивые ответы, чтобы потенциальные заемщики, взвесив все «за» и «против», смогли принять решение, максимально выгодное в их конкретной ситуации.
На вопросы отвечает Начальник отдела продаж Группы компаний «УНИСТО Петросталь» Юлия Валерьевна Смирнова.


Вопрос: Юлия Валерьевна, почему до сих пор бытует мнение, что ипотека, вопреки уверениям государства, не является доступным инструментом для покупки квартиры? С какими сложностями может столкнуться заемщик при приобретении в кредит квартиры на первичном рынке?
Ответ: Как и любой рынок в стадии развития, рынок ипотечного кредитования в России не является идеальным. Еще недавно для большинства покупателей квартир со средним доходом ипотека, которую отличали высокие процентные ставки и жесткие требования к обеспечению кредита, действительно была труднодоступной. Тем не менее, сегодня условия большинства ипотечных программ являются приемлемыми для среднего покупателя. Вместе с тем, у ипотеки, как и у любого другого финансового инструмента, есть свои плюсы и минусы. Основной плюс ипотеки в том, что для многих это – единственный вариант улучшения жилищных условий, который позволяет приобрести новую квартиру и жить в ней, не располагая всей необходимой суммой на момент покупки (в зависимости от программы, размер минимального первоначального взноса может варьироваться в диапазоне от 5 до 15%). Ежемесячные выплаты по кредиту сравнимы по величине с арендной платой за съемную квартиру, но в случае покупки в кредит человек становится собственником квартиры, обеспечивая стабильность жизни на много лет вперед. Помимо этого, в свете растущих цен на недвижимость, квартира в кредит – это выгодно. С годами покупатель преумножает свой капитал, вкладывая его в недвижимость. Конечно, присутствуют и определенные риски. Среди них – риск утраты трудоспособности, риск изменения валютного курса (в случае, если кредит выдается в иностранной валюте). Помимо этого, существует ряд дополнительных требований, таких как, например, обязательное страхование жизни заемщика, при котором выгодоприобретателем является банк. Многих людей пугает перспектива находиться в должниках в течение 15-25 лет. Но несмотря на это, сегодня ипотечное кредитование – это реально работающий инструмент, в использовании которого заинтересованы как банки и застройщики, так и покупатели, о чем свидетельствует постоянный рост количества желающих взять ипотечный кредит.


Вопрос: На настоящий момент большое количество банков предлагают услуги по ипотечному кредитованию на рынке строящегося жилья. Тем не менее, условия у них различны – начиная от сроков предоставления кредитов, заканчивая размером процентных ставок. В чем причина таких расхождений? Стоит ли идти в тот банк, который предлагает низкие, относительно конкурентов, процентные ставки?
Ответ: Сегодня банки, предлагая ту или иную ипотечную программу, во многом руководствуются снижением собственных рисков. Преследуя эту цель, каждый банк стремится найти свой вариант баланса условий кредитования. Среди таких условий, как правило, фигурирует размер процентной ставки, срок кредитования, размер первоначального взноса за квартиру, сборы и комиссии, штрафы за невыполнение условий кредитного договора и, конечно, наличие и вид обеспечения кредита. Так, банк может предлагать высокие ставки по кредиту, при этом не требуя оформления имеющейся у заемщика квартиры в залог приобретаемой, или, наоборот, при относительно низкой процентной ставке – требовать наличие поручителей и недвижимости в качестве обеспечения на период строительства дома. После оформления квартиры в собственность заемщика, как правило, большинство банков начинает использовать в качестве залога новую квартиру, при этом покупателю никто не мешает в ней жить.


Вопрос: Допустим, покупатель определился с выбором квартиры в конкретном доме. Может ли он быть уверен, что выбранный им банк выдаст ипотечный кредит под покупку? Могут ли условия банка различаться для объектов различных застройщиков?
Ответ: Если речь идет не о потребительском кредите, а именно об ипотечном, то ситуация действительно может быть различной. При оценке своих финансовых рисков, банки проверяют не только заемщиков, но и строителей, как минимум, на наличие всей необходимой разрешительной документации на проект. Наиболее «щадящие» проверки застройщиков проводятся в случае, если обеспечением кредита выступает имеющееся жилье и есть поручители. В случае же, если в роли обеспечения выступает залог прав требования на покупаемую квартиру, – а это наиболее востребованный сегодня вид кредита, – банки проводят тщательный анализ не только разрешительной документации, но и финансового состояния строительной компании, чтобы удостовериться, что риск того, что дом не будет построен – минимален. В зависимости от результатов проверки условия кредитования под покупку квартиры в доме конкретного застройщика могут изменяться – в некоторых случаях такие «партнерские» отношения банка и строительной компании приводят к снижению процентных ставок или размера комиссий. В каждом конкретном случае исход индивидуален.


Вопрос: Значит ли это, что приобретение квартиры в кредит у застройщика, аккредитованного банком, наименее рискованно для покупателя?
Ответ: Конечно, это гарантия дееспособности застройщика, значительно снижающая риск того, что дом не будет построен в заявленный срок.
Вопрос: Есть ли еще какие-то преимущества приобретения квартир у аккредитованных банком застройщиков, помимо снижения рисков?
Ответ: Да, преимущества есть. Во-первых, это, как правило, сокращение сроков рассмотрения кредитной заявки. В разных банках сроки различны, но в некоторых случаях период рассмотрения заявки может составлять всего лишь пару дней. Во-вторых, строительная компания со своей стороны стремится сделать процесс взятия кредита заемщиком наименее сложным: за человеком закрепляется менеджер, «сопровождающий» весь процесс общения с банком. Сначала менеджер консультирует покупателя, подбирая ему банк, предлагающий ипотечную программу, наиболее подходящую под жизненные условия конкретного человека. Далее, вплоть до момента выдачи ипотечного кредита, менеджер находится в тесном контакте с представителем банка, помогая решать возникающие в процессе оформления кредита вопросы. Кроме того, в ряде случаев, по требованию банка застройщик может выступать в роли поручителя заемщика, что, конечно же, является очень большим преимуществом.


Вопрос: Многие заемщики жалуются на практически полное отсутствие возможности досрочного погашения ипотечного кредита. Как Вы можете это прокомментировать?
Ответ: Все зависит от выбора графика погашения кредита. Сегодня существует два вида графиков – аннуитетные и дифференцированные платежи. В случае аннуитетных платежей первые годы большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а «тело» кредита выплачивается ближе к концу периода погашения. Конечно, при такой схеме досрочное погашение невыгодно: к середине срока человек уже заплатит большую часть «процентных» денег, а сам кредит останется невыплаченным. Тем не менее, у аннуитетной схемы есть неотъемлемый плюс – равные ежемесячные платежи, позволяющие планировать финансы на длительный срок. В случае дифференцированных платежей каждый месяц погашается основной долг равными частями и проценты за пользование кредитом (проценты начисляются с остатка). При таком варианте вначале периода ежемесячные платежи довольно значительные, но по мере погашения «тела» они уменьшаются. При использовании этой схемы досрочное погашение более реально, чем в случае использования аннуитетной схемы. Наверно, нельзя с уверенностью сказать, какая схема лучше. Все зависит от финансовых возможностей покупателя, его жизненных обстоятельств.


Вопрос: В последнее время наблюдается тенденция переселения в Санкт-Петербург из регионов. Как могут покупатели из других городов воспользоваться ипотечным кредитованием? Рассматривают ли их банки Санкт-Петербурга на общих основаниях, или существуют дополнительные требования?
Ответ: Я считаю, что вопрос ипотеки для иногородних у нас проработан недостаточно хорошо. Во-первых, в случае кредитования под залог имеющегося жилья возникает проблема сильного несоответствия стоимости имеющейся квартиры, скажем, в Нижнем Новгороде и стоимости приобретаемой квартиры в Санкт-Петербурге, а значит, банк будет требовать дополнительное обеспечение, которое человек может быть не в состоянии предоставить. Во-вторых, не каждый банк может совместить две операции одновременно – проверку застройщика в Санкт-Петербурге и оценку кредитоспособности заемщика в другой части страны. Для этого банк должен иметь развитую филиальную сеть, чем сегодня могут похвастаться далеко не многие кредитные учреждения. Зачастую от заемщика требуется наличие прописки в Санкт-Петербурге. Скорее всего, со временем, по мере приближения ипотечного рынка к стадии зрелости, найдется решение этим проблемам. Но есть еще один момент, который нельзя не принимать во внимание. Как правило, переезд связан со сменой места работы, а это – серьезный барьер для выдачи кредита, вне зависимости от того, переезжает человек, или просто переходит на другое место в своем родном городе. Именно поэтому многие иногородние граждане сперва переезжают в съемную квартиру, устраиваются на работу, получают регистрацию, начинают присматривать себе подходящую квартиру. И только через полгода подают заявку на кредит.

 


Вопрос: В какие банки Вы порекомендовали бы обращаться за ипотечным кредитом?
Ответ: Однозначно сказать сложно. Для покупателей критерии выбора могут быть различны. Что касается нашей группы компаний, то выбирая банк, с которым мы собираемся сотрудничать по ипотеке, мы обращаем внимание на его известность, на количество ранее выданных им ипотечных кредитов, на условия кредитования. Важным критерием является то, в какой степени банк готов идти на предоставление льгот нашим покупателям. Мы, в свою очередь, готовы брать на себя ответственность и идти на уступки, например, по требованию банка предоставлять поручительство для заемщиков. Но желание работать совместно, повышать уровень сервиса для наших общих клиентов должно быть двусторонним. Если банк стабилен, уверен в своих возможностях и нацелен на увеличение клиентской базы, он не будет выставлять заемщикам трудновыполнимых условий, а напротив, будет стремиться сделать процедуру кредитования наиболее доступной. Будущее ипотеки в том, чтобы ею без труда мог при необходимости воспользоваться каждый, желающий приобрести жилье, и конкурентное преимущество – за теми банками, которые смогут обеспечить эту возможность максимально хорошо и быстрее других.


Вопрос: Правда ли, что понятие «кредитной репутации» уже работает в России, как и в зарубежных странах?
Ответ: В принципе, да. Конечно, в отличие от Европы и США, где постоянно жить в кредит – нормальное явление, у нас в стране пока еще люди настороженно относятся к такому образу жизни. Тем не менее, кредитная история заемщика – это важный показатель для банков, и сейчас, если ей и уделяется не слишком большое внимание, то только ввиду ее практического отсутствия: кредитование во всех его проявлениях получило распространение в России сравнительно недавно. Несмотря на это, уже сейчас положительная кредитная история, пусть и небольшая, – значительное преимущество. Банки любят добросовестных заемщиков. Показав себя с лучшей стороны, человек сможет в будущем получать кредиты в этом банке на более выгодных условиях.

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Курсы валют на cегодня

GBP
1
GBP
80,922 1,05
USD
1
USD
64,153 0,47
EUR
1
EUR
68,470 0,85
KZT
100
KZT
19,028 0,28
MDL
10
MDL
31,682 0,29
PLN
1
PLN
15,231 0,05
UAH
10
UAH
24,822 -0,05
Дата: 03.12.2016
Источник: ЦБ РФ

Последние новости