- Sunday, 01 April 2012
Рынок ипотечного кредитования прекратил свой бурный рост. Объем заключаемых сделок пока продолжает расти, но лишь потому, что средний размер кредита вырос более чем в два раза.
Впрочем, банкиры уверены, что по итогам года объем рынка все равно вырастет как минимум в два раза, а то и вовсе на порядок — за счет тех богачей, которые решили купить новые апартаменты и обнаружили, что теперь могут сделать это лишь в кредит.
Вторым фактором роста станет оформление кредитов с нулевым первоначальным взносом молодыми людьми, решившими рискнуть в расчете на будущий рост своей зарплаты.
Прошлый год стал годом бешеного ажиотажа вокруг ипотечного кредитования. Финансисты чуть ли не каждую неделю проводили различные мероприятия, пытаясь привлечь внимание потенциальных заемщиков к своим продуктам, и на фоне взрывного роста цен на жилье снижали процентные ставки по кредитам и упрощали процедуру выдачи кредитов. Именно прошлый год стал переломным в отношении банкиров к нулевому первоначальному взносу, которого предыдущие несколько лет они избегали, как черт запаха ладана. В результате в начале этого года даже самые принципиальные противники подобного условия в договоре ипотечного кредитования, такие, к примеру, как Городской ипотечный банк, предоставили своим клиентам возможность брать в кредит всю сумму, необходимую для покупки жилья. «Количество клиентов, одобренных по программе ’Ипотека на все 100 процентов’, составляет в нашем банке примерно 40 процентов от общего числа кредитных заявок, поданных в феврале-марте», — признает член правления ООО «Городской ипотечный банк " Игорь Жигунов. Основную массу клиентов в рамках таких программ составляют молодые семьи. Однако часто ими пользуются и другие заемщики. «Зачастую клиенты, даже располагающие собственными средствами, предпочитают взять в кредит полную сумму на приобретение квартиры, а на собственные средства сделать более качественный ремонт», — отмечает заместитель директора дирекции розничного бизнеса и пластиковых карт ОАО «ПСБ» Ольга Зинкевич.
В начале года финансисты даже усилили информационный натиск. Дошло до того, что один из банков, продвигающих ипотеку, запустил на телевидении рекламные ролики, в которых предложил потенциальным заемщикам заняться сочинением песен про ипотеку, пообещав внести за авторов лучших произведений 500 тыс. рублей в качестве первоначального взноса. Впрочем, и традиционные выступления банкиров в прессе, и их креативные маркетинговые акции все больше начинают напоминать шаманские заклинания, призывающие дождь. Рост цен на жилье в Петербурге сделал его покупку недоступным большинству представителей среднего класса, в расчете на который банкиры изначально и запускали свои ипотечные программы. Купить квартиру в кредит теперь без особенных волнений могут позволить себе лишь те, кто зарабатывает больше 100 тыс. рублей в месяц.
Правда, опрошенные Ъ банкиры уверяют, что возможность купить квартиру в кредит есть и у менее обеспеченных горожан. «Если в 2005 году основными заемщиками по ипотечному кредиту были граждане с доходами на семью от $500, то, для того чтобы купить жилье по новым ценам, доход на семью должен быть не менее $1500, — заявила Ъ начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка Наталия Григорьева. — Среднестатистический ипотечный кредит в нашем филиале в 2005 году составлял $40 тыс., в 2006-м — $72 тыс., в начале 2007 года — $85 тыс.». Но все большую часть заемщиков начинают составлять представители бизнес-класса и топ-менеджеры компаний, которые раньше покупали жилье за счет собственных средств.
«Сейчас типичным заемщиком является клиент с высшим образованием, в возрасте от 25 до 37 лет, имеющий доход от $1500 до $2500 и совокупный семейный доход $2100—4000, — говорит директор петербургского филиала Импэксбанка Юрий Леонов. — Ежемесячная выплата сейчас составляет $700—900. И многие клиенты, сталкиваясь с проблемой длительного срока погашения кредитов, испытывают дискомфорт, поскольку выплаты по ипотечному кредиту составляют ощутимую часть семейного бюджета».
Развитие ипотечного кредитования сегодня в большей степени происходит за счет кредитов под залог имеющегося жилья, признает Илья Морозовский, управляющий филиалом «Петербургский» банка «Глобэкс». «Прежде всего это нецелевые кредиты на строительство жилья, ремонт, покупку строящейся недвижимости, — поясняет он. — И как правило, за кредитом обращаются достаточно обеспеченные люди, имеющие не одну квартиру в собственности и заинтересованные в дальнейшем вложении получаемых в кредит средств. Вместе с тем формируется и другая категория заемщиков — это горожане со средним достатком, имеющие постоянный доход. Покупая жилье, они ориентируются на то, что экономическая ситуация в стране останется стабильной, что позволит им спокойно выплачивать кредит».
Ситуация, возникшая на рынке, очевидно, не изменится. Доходы горожан, конечно же, не вырастут пропорционально росту цен на жилую недвижимость. А цены на квадратные метры, взяв планку в $2,5 тыс. за квадратный метр, уже вряд ли спустятся вниз.
«В настоящий момент на петербургском рынке недвижимости нет предпосылок для существенных изменений, — говорит госпожа Григорьева. — Пока петербургская недвижимость будет сохранять инвестиционную привлекательность для российских частных инвесторов, цены на нее будут расти, пусть и не так стремительно, как в 2006 году».
«На первичном рынке жилья до начала июня будет наблюдаться умеренный рост цен: 0,5—1 процента в месяц, максимум 1,5 процента — в Центральном, Приморском, Выборгском и Московском районах. С начала июня рост цен в центральных районах города увеличится до 2 процентов в месяц, — прогнозирует начальник управления розничного кредитования Балтинвестбанка Татьяна Ушакова. — Правда, этот рост цен является завуалированным, так как застройщики, повышая цены, одновременно предоставляют покупателям скидки в размере 3—5 процентов от стоимости квартиры».
На вторичном рынке жилья, по оценке госпожи Ушаковой, до начала июня ожидается небольшое падение цен, ориентировочно 1% в месяц, на объекты недвижимости старого фонда без капитального ремонта. Однако дальше снова возобладает тренд на постепенное повышение цен. «По объектам элитного класса рост цен составит 1,5—2 процента в месяц, — убеждена госпожа Ушакова. — По объектам эконом-класса и жилья повышенной комфортности рост цен составит 1—1,2 процента в месяц».
Повышение цен продолжится до конца 2007 года, поскольку многие граждане из-за падения курса доллара перестали инвестировать свои сбережения в валютные активы и теперь вкладывают их в недвижимость.
«Рост цен неизбежен, тем более что жилая недвижимость в Петербурге и Ленинградской области недооценена», — считает господин Морозовский. По его мнению, ипотечное кредитование будет и дальше развиваться и увеличение объема выдачи ипотечных кредитов составит около 100% по отношению к прошлому году. «Рост ипотечных сделок вполне может составить не менее 100 процентов по сравнению с прошлым годом», — осторожно замечает и господин Жигунов.
После резкого скачка цен в 2006 году поток клиентов сократился, но не катастрофически, уверяет Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала ОАО «Альфа-банк». «В начале года на рынке проявился эффект привыкания к новым ценам, а также ожидания падения цен, и поэтому население не спешило покупать недвижимость, — говорит он. — Начиная с февраля поток клиентов снова начал расти: уже стало понятно, что цены вряд ли пойдут вниз. Наоборот, по нашим прогнозам рост цен в этом году составит 20—30 процентов».
Кроме того, рынок ипотечного кредитования, по мнению господина Михайлова, будет развиваться за счет снижения ставок на 0,5—1%, еще большей либерализации требований к заемщикам и уменьшения сроков как рассмотрения заявления на кредит, так и проведения самой ипотечной сделки.
Еще одной тенденцией рынка ипотечного кредитования становится повальная отмена разнообразных банковских комиссий, которые серьезно увеличивали стоимость кредита. После скандалов, возникших с комиссионными, взимаемыми банками в сфере потребительского экспресс-кредитования, многие кредитно-финансовые учреждения на всякий случай отменяют и комиссии по ипотечным кредитам.
Заодно под нож могут попасть и расходы клиентов по покупке страховок, что является обязательным пунктом любого ипотечного кредита. Впрочем, банкиры сомневаются, что в этой сфере произойдут кардинальные изменения. «Страхование самого объекта залога от утраты или ущерба вряд ли будет отменено, так как риски банков по невозврату кредитов значительно возрастут, — поясняет господин Михайлов из Альфа-банка. — Обязательное страхование жизни снимает с банка дополнительные риски и затраты при наступлении страхового случая, так как в этом случае банк освобождается от процедуры реализации объекта залога, выселения семьи заемщика, организации торгов или судебных расходов». Семья заемщика от страхования, по его словам, также выигрывает, потому что в случае наступления страхового случая (чаще всего это инвалидность) страховая компания погашает кредит и квартира переходит заемщику или его семье.
Поэтому единственным пунктом комплексного страхования, который может быть вычеркнут, является страхование титула квартиры, поскольку перед каждой сделкой история квартиры, покупаемой в кредит, проверяется юристами банка и риэлтерской компании самым тщательным образом. Правда, с другой стороны, затраты клиента на эту часть комплексной страховки настолько невелики, что даже в случае отмены банками ее обязательности стоимость ипотечного кредита изменится несущественно.